商业地产的客户在选址时会非常注重实用性和投资回报，考虑的因素和住宅客户有所不同。以下是商业地产客户常看重的关键点，按重要性整理：

🧭 一、地理位置（Location）

• 人流量/车流量：零售/餐饮客户关注是否位于繁华地段、临街、近地铁口。

• 周边环境：是否邻近商业圈、写字楼、居民区，是否有上下游资源（如餐厅靠近写字楼）。

• 交通便利性：员工、客户是否易于到达，是否有停车位。
  
  

🏢 二、物业条件（Property Condition & Layout）

• 面积 & 层高：是否符合业务需求，有无可拓展空间。

• 格局与可改造性：是否容易改装为客户所需的布局（如开放办公、餐饮厨房等）。

• 门面宽度/展示面：对零售类客户尤为重要。

• 排烟、上下水、电力承载：餐饮和特定工业用户极为看重。
  
  

💰 三、租金与费用（Rent & Cost Structure）

• 租金单价（PSF）及总租金。

• 额外费用：如物业管理费、水电费、地产税分摊等。

• 免租期 & 装修期（Free Rent & TI Allowance）：入驻初期的优惠政策。

• 租约条款灵活性：是否可以短租/长期，是否可转租/分租。
  
  

📝 四、租赁条款（Lease Terms）

• 租期长短：企业更倾向稳定的长期租约，初创公司可能偏向灵活短租。

• 递增条款：租金是否每年增长？增长幅度如何？

• 独占权（Exclusivity Clause）：零售商可能要求该物业不引进竞争对手。

• 扩展权/优先续租权：未来业务扩张是否能优先承租周边空间。
  
  

🧑‍💼 五、业主/管理方配合度

• 是否允许改装？审批流程是否高效？

• 是否支持特定用途（如教育、医疗、健身房等需特殊许可）？

• 是否稳定、专业？ 有些业主是基金/机构投资者，更重长期合作。
  
  

📈 六、未来增值空间 & 商业氛围

• 区域发展潜力：如新规划、高铁、地铁、政府补贴等利好。

• 配套服务与氛围：是否有银行、便利店、快递点、食堂等配套。

• 周边同行/互补业态：如健身房旁边有健康饮食店、写字楼旁有咖啡厅等。